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限购——把谁推上了火山口?  

2011-02-21 11:24:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作为衣食住行四大生存必须品之一,住房因价格飞涨,不但动摇经济稳定发展的根基,也深度牵动公众的观感与民意。显然,让百姓买不起房的市场不是好市场,让百姓住不上房的政府不是好政府。调控房价的形势,从来没有今天这么形势严峻。

根据北京市最新出台的规定,自17日起,对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非本市居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭,对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在北京市向其售房。

北京朋友来电,兴奋地说因为限购房政策,他的北京户口值钱了!买不了的外地人,先跟他假结婚,然后贷款买房,再离婚,他收房款1%作为安置费。丫兴奋的直打响鼻,说顺利的话今年可以结6次婚,娶6个媳妇。200万的房,收六次,可赚12万,还预期中长期艳遇。末了他感慨:做北京人,太幸福了!在北京,没结过3次以上的婚 都不好意思和别人打招呼——那你太他妈的不会过日子了!

在上海购买住房,不仅要执行“限购”规定,还必须提交家庭户籍、婚姻等材料,以供房地产交易中心审核。2月17日,上海市住房保障和房屋管理局下发了执行住房限售政策的一系列操作细则。

各地调控房价的措施,最大公约数体现在了对户籍的捆绑上了。公众理解政府调控房价的心情,但是,公众不理解的房价的调控,为什么总找不到问题的关键,方向似乎在跑偏。

调控房价是不是要抛开市场?市场经济的根本在于公平交易。一只看不见的手,让价格随着供求关系等因素的变化,适时对资源进行调控。这是一个最为有效的办法。特别是信息化时代的到来,因为信息的高速传递,让看不见的手发挥作用更加得心应手。市场经济对政府的干预存在一定的排斥性,当政府一旦深入干预市场,必然带来扭曲和混乱。正是基于这一点,中国从计划经济转型为市场经济。不能不让人吃惊的是,中国经济与社会转型过程中,每放开一项商品,这一项商品就会空前高速发展。从家电开始,这一故事不停地上演。房地产市场也是循着同样的轨迹发展起来的,只是,房地产的急速膨胀,让房子除了住用功能之外,又多了一项投资升值功能。土地是稀缺资源、房子是必须品,当房子成为可以囤积居奇之物,政府必须进行干预。就像粮食不能被少数人囤积一样。

中国在城市化过程中,公众对住房的刚性需求与市场化不充分造成的投资需求搅和在一起,这是房价调控的难点所在。政府可以调控的、应该调控的是投资性需求,而不是要限制城市化带来的刚性需求。行政机关的权力扩张欲望,与操作简单的偏好,选择了刚性需求与投资需求一起打压。显然,这不是一个好的调控办法,而是一个泼洗澡水时连孩子一起倒出去的蠢招。

一、政府在任何情况下都要思考在宪法与法律的范围内行政。这是国家稳定发展的根基。拔苗助长的冲动要不得、急功近利的冲动同样也要不得。房产税的出台要思考是不是符合宪法、法律的要求。行政措施更要考虑是不是合法,还要考虑是不是符合市场经济的内在规律。简单粗暴地干预市场,只能平息眼前的波动,而把更大的风暴留给了下一个时间段。

二、与户籍捆绑的调控措施是一种歧视行为。自由迁徙是人类的基本权利之一,特别是在一个和平时代的现代国家中。各大城市出台的调控政策中,无一例外把户口与能否购房相关连,其深处是对自由迁徙权利的侵犯。调控大城市的房价,用户籍设壁垒,其实和浙江农民为防盗修“长城”,把村子围起来的做法,没有什么两样。那么多专家思考了近十年的功夫,想出的一个办法高不过脚踩牛屎的农夫,可见中国的教育形势是多么的严峻!(可笑)

三、游资与流动性过剩是房价的关键。房价高涨是因为中国走向市场化过程中,一部分人以非正常速度富了起,积累了大量的资金。资本的逐利本性决定了,这些资金要在市场上找出路。显然,城市化发展进程在阶段性加速发展过程中,土地的稀缺性和级差地租的变化是非线性的。也就是说,房地产因此有了可靠的利润预期。这是众多各类企业打破头想挤入房地产市场的原因所在。同时,中央与地方税收分配不合理,使得地方政府高度依赖土地财政。从感情上,地方政府不想让居民买不起房,但从理性上,地方政府真不希望房价降。因为房价降的结果就是土地卖不出钱来,这对地方政府的打击更直接。土地是稀缺的、资金是充裕到过剩,刚性需求足够多,这种情况下游资与投机客竞相投入房地产市场。这种“增幅振荡”在时间中让房地产市场走向疯狂。当中央下决心降房价的时候,调控措施到了地方政府就变得是另一番景象。最终形成了“总经理说了算”的局面。

四、扬汤止沸还是釜底抽薪?火热到沸腾的房地产市场是不健康的,这一点大家都已经达成共识。那么,下来就是方法论层面,扬汤止沸还是釜底抽薪?作为成熟的社会,衣食住行等生活必需品,应该实现均等机会享有,非生活必需品,比如奢侈品上可以拉开差距。住房回归生活必需品的属性是必须的。采用过去激烈的手段是不合适的,可以通过税收等方式调节。对公民来说,“法无禁止,即为可行。”但对政府来说,“法无授权,即为禁止。”房产税是一个好办法,如果每个人拥有50-100平方米的房子足以保证使用。经人大授权,降低房产交易税,提高房产保有税,就会把投资性需求挤出市场,回归房产的使用属性。但是,作为配套措施,必须为游资找到出路。如果不给游资出路,游资还会在市场上游荡,寻找突破口。也就是政府必须痛下决心,打破石油、电力、通信等行业的垄断,把国企出售给民间资本,给游资以可靠出路。只有“招安”游资,才有市场的太平。

把户籍与房产交易捆绑的做法,充其量是一个权宜之计,其中有很多经不起推敲之处。而对法律的不尊重前提下的调控房价,在某种程度上就是饮鸩止渴,只是把危机的时简简单向后推移,这一点是不可取的。占GDP四分之一的房地产市场,能否健康发展不是一个小事,而专家们的声音显然是被利益集团所左右。以“限购”为主打牌的调控措施,有可能把房价控制住,但是,也把自己放在了火山口。

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